La Loi de finances pour 2026 instaure un nouveau régime fiscal majeur pour soutenir l’investissement locatif : le statut fiscal du bailleur privé. Ce dispositif, également appelé «relance logement», permet de déduire de vos revenus fonciers un amortissement pouvant atteindre 80 % du prix d’acquisition d’un logement.
Qui peut en bénéficier ?
Le dispositif est réservé aux personnes physiques (particuliers) ou aux associés de sociétés non soumises à l’IS (comme une SCI) dont les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
⚠️ Exclusion : le régime ne s’applique pas aux droits démembrés (nu-propriété ou usufruit), sauf en cas de décès du conjoint.
Quels sont les logements éligibles ?
L’investissement doit porter sur un logement situé en France (métropole et DOM) :
- Le logement doit se situer dans un bâtiment regroupant plus de deux logements superposés, ce qui exclut les maisons individuelles.
- Le dispositif concerne les logements neufs, en VEFA, ceux que vous faites construire ou les logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde (travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et visant une performance énergétique A ou B).
🗓️ Calendrier : les acquisitions doivent être réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Engagements et conditions de location
Pour valider l’avantage fiscal, le propriétaire doit respecter plusieurs critères :
- La durée : engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans.
- La mise en location : elle doit être effective dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition.
- Le cercle familial : interdiction formelle de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un parent/allié jusqu’au deuxième degré (enfants, parents, frères/sœurs).
Quel avantage fiscal concret ?
L’amortissement est calculé sur le prix d’acquisition net de frais (hors honoraires de notaire ou commissions), après déduction forfaitaire de la valeur du terrain estimée à 20 %.
Comparatif des options de location
| Critères de comparaison | Location Intermédiaire | Location Sociale | Location Très Sociale |
|---|---|---|---|
| Référence des plafonds | Identiques au Pinel | Identiques à Loc’Avantages | Identiques à Loc’Avantages |
| Taux annuel (Neuf) | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Taux annuel (Ancien) | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond de déduction | 8 000 € / an | 10 000 € / an* | 12 000 € / an* |
*Le plafond de 8 000 € est majoré si au moins 50 % de vos revenus fonciers amortis proviennent du secteur social ou très social.
Points de vigilance et fiscalité
- Le dispositif est incompatible avec le régime micro-foncier.
- Vous ne pouvez pas cumuler cet amortissement avec les réductions d’impôt Pinel, Denormandie ou Malraux pour un même logement.
- Cet avantage n’est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales (limite de 10 000 €), ce qui est un atout majeur.
- À la revente, le prix d’acquisition sera diminué du montant des amortissements déjà déduits, ce qui augmentera mécaniquement la plus-value imposable.
Des questions, un conseil ?
Le nouveau statut du bailleur privé offre des perspectives de rentabilité inédites grâce à l’amortissement, il ne doit pas être activé sans une étude d’impact patrimoniale approfondie.
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Nos conseillers financiers et patrimoniaux sont à votre disposition pour vous aider à transformer cette nouvelle réglementation en une véritable opportunité pour votre épargne.
✏️Jérôme Dutertre – Fiscaliste chez Cerfrance Mayenne – Sarthe
