Location nue ou meublée : qu’est-ce que ce choix change réellement pour vos impôts ?

Vous venez de signer un compromis pour un investissement locatif, ou vous vous interrogez sur la rentabilité d’un bien que vous louez déjà ?

La question du choix entre location nue et location meublée s’impose rapidement. Elle paraît d’abord d’ordre matériel «Faut-il acheter des meubles ?». En réalité, la question est surtout fiscale, avec un impact financier direct.

Pour un bien acheté à 150 000 € et loué 600 € par mois, l’écart de trésorerie entre les deux options atteint environ 1 700 € par an, soit plus de 17 000 € sur dix ans.

Cet article compare les deux régimes, chiffres à l’appui, et détaille les évolutions législatives récentes à intégrer avant de se décider.

Location nue : comment vos loyers sont-ils imposés ?

Quand vous louez un logement non meublé, vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux existent pour les déclarer.

• Le régime simplifié Micro-Foncier s’applique si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est déduit et vous êtes imposé sur 70 % de vos revenus locatifs.

* Un abattement forfaitaire est la part de vos revenus qui n’est pas prise en compte pour calculer l’impôt.

• Le régime réel (de plein droit ou sur option) vous permet de déduire de vos loyers plusieurs frais liés au logement : taxe foncière, intérêts de votre emprunt, travaux d’entretien et de rénovation, charges de copropriété…

Sur le revenu qui reste après déduction des charges, deux prélèvements s’appliquent : l’impôt sur le revenu selon votre tranche d’imposition, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

➡️ Exemple avec une tranche d’imposition à 30 % :

Comme dans notre exemple, l’ensemble atteint 47,2 %. Sur 600 € de loyer mensuel, une fois les frais et l’impôt réglés, il reste un peu plus de 200 € par mois.

Location meublée : pourquoi l’impôt peut-il être réduit à zéro ?

Si vous équipez votre logement selon la liste fixée par la loi, vos loyers changent de catégorie fiscale.

Ce ne sont plus des revenus fonciers mais des revenus d’activité appelés Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel, LMNP.

Là également, deux régimes fiscaux sont possibles : le Micro-BIC, avec un abattement qui varie selon le type de location, ou le régime réel.

• Le régime simplifié Micro-BIC concerne les loyers qui ne dépassent pas un certain seuil*. Un abattement de 30 % ou 50 % réduit la part de revenus soumise à l’impôt. Vous êtes imposé sur les 70 % ou 50 % restants.

* Le seuil du Micro-BIC varie selon le type de location. Votre conseiller peut vérifier avec vous le régime applicable à votre bien.

• Le régime réel (de plein droit ou sur option) vous permet de déduire de vos loyers toutes les charges liées au logement mais aussi l’amortissement du bien, qui vient réduire le revenu imposable sans entraîner de dépense supplémentaire.

⚠️ Important à retenir sur l’amortissement : votre logement et vos meubles perdent chaque année une part de leur valeur. Une partie de cette valeur est comptabilisée et vient réduire le montant soumis à l’impôt, sans correspondre à une nouvelle dépense.

Dans la plupart des cas, l’ensemble de ces déductions efface tout ou partie des loyers imposables. Pendant plusieurs années, souvent dix à quinze ans, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux peuvent être nuls.

0 € d’impôt sur les loyers en meublé. Et si c’était aussi possible pour votre bien ?

Faites le point sur le mode de location le plus adapté à votre projet avec Cerfrance. Pour votre bien, le résultat dépend de vos loyers, de vos charges et de votre situation fiscale.

Faire le point sur mon projet immobilier

Location nue vs location meublée : la différence en chiffres

Julien réalise son premier investissement locatif. Il est imposé à 30 %, achète un appartement à 150 000 €, frais de notaire compris, le loue 600 € par mois et supporte 2 500 € de frais par an.

• En location nue au régime réel, il est imposé sur 4 700 € une fois ses frais déduits. L’impôt et les prélèvements sociaux s’élèvent alors à 2 218 €. Il lui reste 2 482 € de trésorerie chaque année.

• En location meublée au régime réel, il ajoute 500 € d’honoraires comptables à ses frais. Son logement et ses meubles représentent 4 500 € d’amortissement par an, qui s’ajoutent aux charges déductibles. Soit un revenu net à déclarer de -300 €. Les loyers ne sont pas imposables et Julien dispose de 4 200 € de trésorerie chaque année.

Bilan : chaque année, le choix du LMNP permet à Julien de conserver 1 718 € de trésorerie supplémentaire par rapport à la location nue. En 10 ans, l’écart dépasse les 17 000 € !

Ce que les réformes récentes changent

La fiscalité du meublé a évolué sur plusieurs points importants : revente, prélèvements sociaux et location de tourisme. Voici ce qu’il faut retenir :

✅ À la revente :

Jusqu’ici, l’amortissement utilisé pendant la location n’avait pas d’effet sur le calcul de votre plus-value. Depuis février 2025, il peut augmenter le montant imposé au moment de la vente. Les résidences de services, comme les résidences étudiantes ou seniors, ne sont pas concernées par cette règle. En clair, une partie de l’avantage fiscal obtenu pendant la location peut se retrouver dans l’impôt à payer lors de la revente.

✅ Des prélèvements sociaux plus élevés en meublé :

Depuis les revenus de 2025, les prélèvements sociaux sur les loyers meublés sont passés à 18,6 %, contre 17,2 % pour la location nue. Dans l’exemple de Julien, cela ne change rien puisque son bénéfice imposable est nul. Cela pèse en revanche pour un bailleur meublé dont l’amortissement ne couvre plus les loyers.

✅ Pour les meublés de tourisme non classés, comme les logements proposés sur Airbnb :

Le seuil du Micro-BIC a été abaissé et l’abattement fiscal réduit. Résultat : une part plus importante des loyers peut être imposée, avec un passage plus rapide au régime réel.

Quels éléments prendre en compte avant de faire son choix ?

Le niveau d’imposition ne suffit pas à départager les deux options. Le montant des travaux, le financement, le loyer attendu, la demande locative dans votre secteur et la durée pendant laquelle vous souhaitez conserver le bien entrent aussi dans le calcul.

Vos autres revenus et vos projets à plus long terme comptent également : souhaitez-vous conserver le logement, le revendre dans quelques années ou poursuivre vos investissements ?

C’est l’ensemble de ces éléments qu’il faut prendre en compte avant de choisir entre location nue et meublée.

Faire le calcul sur votre situation

Avec votre prix d’achat, vos loyers, vos charges, votre financement et votre niveau d’imposition, il est possible de comparer ce que donneraient les deux options, pendant la location comme au moment de la revente.

L’estimation est gratuite et sans engagement.

✏️  Frédéric SAGET, Responsable du Pôle Investisseurs Immobilier chez Cerfrance Mayenne – Sarthe